Aдвокат

8 - 965 - 432 - 24 - 21
Юридические услуги * Москва и МО
advocativg@yandex.ru




Землю могут отнять за долги


12 июля 2007 г. Конституционный суд РФ вынес постановление № 10п по делу о проверке конституционности абзаца третьего части первой ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ (опубликовано в Собрании законодательства РФ № 30 за 2007 г. под статьёй 3988).
Вопрос для рассмотрении дела возник в связи с тем, что в одном случае, судебный пристав – исполнитель во исполнение решения суда о взыскании в пользу истца (кредитора) ущерба в сумме 102048 руб. составил акт о передаче в собственность кредитору земельного участка в размере 904 кв.м., принадлежащего ответчику (должнику) на праве собственности и выделенного ему под индивидуальное жилищное строительство и пользование.
В последствии, должник обжаловал действия судебного пристава в суд и действия пристава были признаны незаконными, а акт передачи земли – недействительным.
В другом случае, суд вынес решение о взыскании суммы займа и процентов по этому договору. Но получить присужденную сумму было невозможно, так как для удовлетворения требований имущества должника было недостаточно. Тогда кредитор обратился с иском в суд о выделе доли ответчика (должника) в общем имуществе супругов (земельные участки) и об обращении на неё взыскания. В удовлетворении этого иска кредитору было отказано.
В обоих случаях, отказывая кредиторам, суды сослались на абзац третий ч.1 ст. 446 ГПК РФ.
В статье 446 ГПК РФ перечисляется имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Согласно абзаца третьего части первой данной статьи, взыскание не может быть обращено на принадлежащие гражданину – должнику земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином – должником предпринимательской деятельности.
Таким образом, как установил Конституционный Суд РФ, положение абзаца третьего части первой ст. 446 ГПК РФ, в той части, в какой им устанавливается запрет обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащие гражданину – должнику на праве собственности земельные участки, использование которых не связано с осуществлением им предпринимательской деятельности и которые не являются основным источником существования гражданина – должника и лиц, находящихся на его иждивении, - представляет собой чрезмерное, не пропорциональное конституционно значимым целям, а потому произвольное ограничение как имущественных прав кредитора, так и возможности гарантированной Конституцией РФ их надлежащей судебной защиты, а потому противоречит статьям Конституции РФ.
В своём постановлении Конституционный Суд РФ указал: - признать не соответствующим конституции РФ положение абзаца третьего части первой статьи 446 ГПК РФ в той части, в какой им устанавливается запрет обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащие гражданину – должнику на праве собственности земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином – должником предпринимательской деятельности и которые не являются основным источником существования гражданина – должника и лиц, находящихся на его иждивении, обеспечивающим указанным лицам необходимый уровень существования



Приватизация земли бесплатно, в т.ч. резервированной для муниципальных нужд


В соответствии с п. 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г., оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, сроках не ограничивается.
(Пункт в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ).
Соответствии с п.4 названного закона граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретённые ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в сил Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ.
(Пункт в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ).
В соответствии с ч.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.
Как следует из п. 6 той же статьи Кодекса, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п.2 ст. 28 Кодекса, а в случаях, указанных в п.1 ст. 20 Кодекса – на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо готовит проект договора купли – продажи или аренды земельного участка.
Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ закрепляют право лица на получение в собственность земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении этого лица, на котором находится принадлежащий лицу на праве собственности объект недвижимости, и не содержит ограничений указанного права в случае, если данный участок зарезервирован для муниципальных нужд.
Изменения, внесённые в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных и муниципальных нужд», не касаются прав собственников недвижимости на получение в собственность земельного участка. (БВС № 10 за октябрь 2007 г.)

Кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Изменения (уменьшение, увеличение) кадастровой стоимости.
Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости


Стоимость недвижимого имущества физических лиц и сделок с ним определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников есть прямая заинтересованность в установлении адекватной кадастровой стоимости на свои или используемые ими объекты.

Каждый земельный участок подлежит кадастровой оценке, оценка кадастровой стоимости проводится не реже 1 раза в 5 лет, и утверждается постановлением о кадастровой стоимости органами местного самоуправления.

Как определяется кадастровая стоимость?
По общему правилу, определение кадастровой стоимости осуществляется следующим образом:
- Специальной организацией, которую уполномочивает Росреестр, группирует объекты недвижимости, имеющие схожие характеристики. Отметим, что такое группирование не всегда является точным.
В группе конкретные объекты могут характеризоваться абсолютно поразному.
- Жильё группируется примерно так. В одну группу, например, могут быть объединены дома панельного типа, построенные в определенный период.
- Высчитывается примерная стоимость 1 кв. м. жилья в таких домах. Методики применяются разные. Разные учитываются и факторы.
- К полученной стоимости применяются коэффициенты: повышающие и понижающие. Они могут зависеть от разных факторов. Например, от степени износа жилья и от многого другого.
- В результате получается окончательная стоимость квадратного метра в конкретной группе жилья. Путем умножения площади квартиры на стоимость квадрата в ней, получается кадастровая стоимость квартиры.

Кадастровая стоимость часто бывает завышена.
Во-первых, оценщики основываются на информации открытых источников о цене предложений, а не о действительной цене сделки.

Во-вторых, при определении кадастровой стоимости участка методом «общей» оценки происходит игнорирование конкретных индивидуальных показателей земельного участка, существенно влияющих на его реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история, наличие коммуникаций и т. д.). При оценке кадастровой стоимости должны оцениваться предложения на аналогичные земельные участки, как по размеру, так и по индивидуальным характеристикам.

В третьих, часто происходит неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования, а разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз.

Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости земли для:
- установления меньшего размер земельного налога;
- определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
- расчета меньшей арендной платы;
- формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
- иных ситуаций.

Но, бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (обычно это одна из сторон сделки с недвижимостью).

Как определить обоснованность оспаривания ?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет. В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая кадастровая оценка. Чтобы проверить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка.

Это можно сделать:
- получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
- войдя на сайте Росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе с кадастровой стоимостью);
- рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов кадастровой оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно скажут соответствует ли кадастровая стоимость земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.

Способы изменения кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством существует два способа:
- oбращение в Территориальную Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости;
- в судебном порядке.

Изменение стоимости в Комиссии.

В каждом регионе России создается специальная Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную Комиссию могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или правообладатели недвижимости. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

В такую Комиссию входят чиновники Росреестра, Кадастровой палаты, региональной администрации и, как правило, представители саморегулируемых организаций оценщиков. Подавать документы на рассмотрение нужно через региональное управление Росреестра.

Закон «Об оценочной деятельности» разрешает владельцам недвижимости оспаривать результаты государственной кадастровой оценки по двум основаниям:
- недостоверны сведения об объекте недвижимости;
- неправильно определена его рыночная стоимость на дату оценки.

1. Оспаривание по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, требует выяснения какие сведения, использованные для определения кадастровой стоимости оценщиком и повлиявшие на величину такой стоимости на дату оценки, не были достоверными.

Для выявления оснований такого оспаривания можно обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости и сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, к заказчику работ по государственной кадастровой оценке (если оспариваемая кадастровая стоимость определена в ходе государственной кадастровой оценки) или в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации (если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости). В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса соответствующие сведения должны быть предоставлены заявителю. Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

В Государственном кадастре недвижимости сведения об объекте могут содержать серьёзные ошибки. Например, площадь земельного участка или квартиры ощутимо отличается от той, что написана в свидетельстве о праве собственности.

2. Оспаривание по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В данном случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта не-движимости. Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке.

Оспариванием лучше заняться сразу после внесения в Госкадастр результатов очередной оценки, что происходит в начале года (ежегодно или реже, вплоть до одного раза в пять лет). Тогда больше шансов, что их удастся успешно пересмотреть до очередного начисления налога.

Заявление подается в письменной форме, к нему прикладывается:
- нотариально заверенные документы на землю;
- отчет оценщика и экспертиза отчета оценщика;
- документ (или документы) о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
- кадастровая справка об объекте недвижимости.

Для рассмотрения заявления, в первую очередь, понадобится заказать отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки. Дешевле всего такой отчёт обойдётся для квартиры в многоквартирном доме. Определить рыночную стоимость других объектов недвижимости (например, загородного дома в небольшом населённом пункте) может обойтись гораздо дороже.

Помимо самого отчёта понадобится заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ.

Необходимо будет предоставить и справку об оспариваемой кадастровой стоимости объекта, а также нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).

Провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет может только независимый оценщик, состоящий в СРО оценщиков.

Чтобы подать документы, нужно заполнить соответствующее заявление и вместе с пакетом остальных бумаг передать на рассмотрение в комиссию. Чаще всего это можно сделать через экспедицию регионального управления Росреестра. Владельцу недвижимости, оспорившему кадастровую стоимость, в семидневный срок после получения обращения направят уведомление с датой заседания комиссии – не позже, чем через месяц после принятия заявления.

Заявление Комиссией рассматривается в течение одного месяца. По результатам работы комиссией может быть принято два альтернативных решения:
- отклонить заявление;
- изменить кадастровую стоимость.

После получения уведомления, в случае несогласия с решением Комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).
Обращение в суд является наиболее эффективным способом защиты своих прав, так как Комиссии это тот же административный орган, который заинтересован в оставлении прежней кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Другой путь пересмотреть кадастровую стоимость – подать иск в верховный суд общей юрисдикции субъекта РФ (ГПК РФ, ст. 26, п. 8). Стоит отметить, что такие суды получили право рассматривать подобные дела только с июня этого года. Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки (или об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров).

Большую помощь в понимании вопроса оказало постановление Пленума Верховного суда России по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для юридических лиц существует досудебный порядок урегулирования спора через Комиссию по оценке, но для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращение в Комиссию не обязательно.

Исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
- данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
- результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
- в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и пр.).

В исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать кадастровую стоимость необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с даты принятия решения судом.

К исковому заявлению нужно приложить ряд документов.
Обязательно прилагаются следующие документы:
- государственная пошлина в соответствующем размере (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях);
- копии документов на недвижимость -свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды (если не в собственности;
- копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка. Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулируемой организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Можно такое заключение и не представлять, но тогда в суде необходимо назначать судебную экспертизу, которая будет намного дороже, займет уйму времени и ее результат может быть непредсказуем для истца. Поэтому рекомендуем заблаговременно сделать заключение, которое сам оценщик и организует, так как он состоит в саморегулируемой компании и у него должны быть налажены соответствующие связи;
- справку о кадастровой стоимость недвижимости;
- кадастровую выписку;
- кадастровый паспорт жилой недвижимости;
- собственное удостоверение личности.
- другие процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

Обратиться за кадастровой справкой также можно в отделы Росреестра или в ближайший многофункциональный центр. Прописка здесь не играет роли. Услуга не привязана к территории.

Ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии заинтересованными лицами являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.
Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве ответчика кадастровую палату, а в качестве третьих лиц: Росреестр, местную администрацию, комитет госимущества, земельный комитет и другие.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.

На заявителе лежит обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой.

Суд проверяет отчёт об оценке и экспертное заключение на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Суд вправе вызвать в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет в целях устранения неясности положений отчета об оценке.

Суд также в праве по ходатайству заинтересованной стороны или по своей инициативе назначить судебную экспертизу.

В отличие от Kомиссии в суде оспаривается только сам размер кадастра, приравнивая его к уровню рыночной стоимости. Оспаривать стоимость на основании недостоверных сведений, использованных при оценке, нельзя.

Как правило, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора), но если в иске предусмотрены требования по взысканию судебных расходов (в том числе за проведение оценки, экспертизы, услуг юриста и пр.), то возможны горячие баталии, так как в бюджете нет статей расходов на такие возмещения. Поэтому, если такие расходы Вам по карману, лучше отказаться от взыскания судебных издеожек. Тогда дело пройдет с меньшими проблемами.

После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости. Однако следует проконтролировать этот процесс. И в случае бездействия кадастрового органа советуем написать в его адрес грозное письмо.

в верх