Aдвокат

8 - 965 - 432 - 24 - 21
Юридические услуги * Москва и МО
advocativg@yandex.ru




Недвижимость и сделки

О признании права собственности на жилое помещение (квартиры, которая должна была быть приватизирована до смерти нанимателя) в порядке наследования.

Отказ в признании права собственности на жилое помещение признан незаконным

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 5-B04-U6
(Извлечение) (БВС № 9 за 2005 г.)

X. обратилась в суд с иском к департаменту жилищной политики и жилищного фонда правительства г. Москвы, управлению департамента жилищной политики и жилищного фонда по ЦАО г. Москвы о признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования. В обоснование заявленного иска она ссылалась на следующее. Ее родная сестра Е. решила приватизировать занимаемую жилую площадь. Не имея реальной возможности самостоятельно реализовать свои права в связи с нахождением на лечении в больнице, она поручила собрать необходимые документы- ей (X.), выдав 15 марта 2002 г. нотариально удостоверенную доверенность. 20 марта 2002 г. Е. умерла, не успев заключить договор на передачу занимаемого жилого помещения в собственность.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2002 г. X. в иске отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 12 февраля 2003 г. решение суда первой инстанции оставила без изменения.
Президиум Московского городского суда 4 марта 2004 г. судебные постановления оставил без изменения.
В надзорной жалобе X. просила отменить судебные постановления.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 декабря 2004 г. судебные постановления отменила по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении искового требования, суд указал, что Е. при жизни не выразила свою волю на приватизацию названного жилого помещения, поскольку в установленном законом порядке соответствующее заявление в жилищные органы не подала. С этим согласился президиум Московского городского суда, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и кассационное определение.
Между тем судебные инстанции неправильно истолковали Закон.
Как видно из материалов дела и надзорной жалобы X., воля ее сестры Е. на приватизацию, занимаемой жилой площади была выражена в ее действиях, в том числе в выдаче 15 марта 2002 г. доверенности на право осуществления всех необходимых действий, связанных с приватизацией квартиры и распоряжением всем ее имуществом. До момента смерти Е. (20 марта 2002 г.) были собраны следующие документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность: выписка из домовой книги от 20 марта 2002 г., копия финансового лицевого счета, выданного У МП "Напрудное"; ордер на квартиру; экспликация на квартиру, выданная ТБТИ "Центральное" г. Москвы 19 марта 2002 г.; поэтажный план. Однако в связи с тем что в отделе приватизации 20 марта 2002 г. являлся неприемным днем, в принятии документов на приватизацию квартиры и оформлении заявления на передачу квартиры в собственность было отказано. Указанная выше доверенность отозвана Е. не была.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 8 постановления от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25 октября 1996 г.), гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Названное выше разъяснение Пленума Верховного Суда РФ и доводы истицы о том, что возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи со смертью Е. (т.е. по не зависящим от нее причинам), однако последняя при жизни выра¬зила свою волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, в которой по смыслу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ей не могло быть отказано, заслуживают внимания, но они не были учтены судом при разрешении спора и их следует обсудить при новом рассмотрении дела.
При таких обстоятельствах судебные постановления незаконны, и на основании ст. 387 ГПК РФ они отменены в надзорном порядке с направлением дела на новое судебное рассмотрение.



Бывший муж продал торговый павильон – бывшая жена обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку считает имущество совместным.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 января 2005 г. № 12-В04-8
(Извлечение) (БВС № 9 за 2005 г.)

О. обратилась в суд с иском к С. и В. о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона от 7 июня 2002 г. и приведении сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что ее бывший муж — С. продал В. приобретенный в период брака торговый павильон без ее согласия. Ответчица В. иск не признала.
Решением Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002 г. иск удовлетворен: договор купли-продажи торгового павильона между С. и В. признан недействительным, торговый павильон передан в совместную собственность С. и О., с С. в пользу В. взыскано 90 тыс. рублей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл 14 января 2003 г. решение оставила без изменения.
Президиум Верховного Суда Республики Марий Эл 26 марта 2004 г. судебные постановления оставил без изменения.
В надзорной жалобе В. просила судебные постановления отменить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 14 января 2005 г. судебные постановления отменила по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела судом были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
В силу ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительным, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие О. на отчуждение С. торгового павильона, который находился в совместной собственности супругов, не было получено и это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.
Данные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Статья 35 СК РФ распространяет свое действие на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулирует отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.
К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
При разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Из материалов дела видно, что вопрос о добросовестности приобретения В. спорного объекта недвижимости судом при рассмотрении настоящего дела не рассматривался, хотя данное обстоятельство является юридически значимым и без его выяснения решение законным быть признано не может. По утверждению В., ее действия были добросовестными, так как она не знала и не могла заведомо знать о наличии у продавца супруги, претендующей на продаваемое имущество. Более того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что с лета 1999 года С. жил с другой женщиной и о существовании зарегистрированного брака никто не знал, в связи с чем торговый павильон, построенный в период, когда супруги не вели совместное хозяйство, по мнению заявителя, не является их совместным имуществом.
Приводя стороны в первоначальное положение, суд в нарушение п. 2 ст. 167 ГК РФ передал торговый павильон в совместную собственность С. и О., которая стороной в сделке не являлась. После расторжения их брака 15 июля 2002 г. режим совместной собственности прекратился.
Судебные постановления признаны незаконными и отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.



Регистрация несовершеннолетнего в жилом помещении не препятствие для продажи жилья

Некоторые вопросы судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (БВС № 9 за 1998 г. стр. 22)

25. По ряду дел Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ приводила довод о том, что отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделок с квартирами, где проживают дети, но право на жилую площадь в которых принадлежит совершеннолетним, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными.
В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних и в чем это нарушение выразилось.
Маслаков в июле 1994 г. обратился в суд с иском к Шелиханову и Шелихановой о выселении. При этом он ссылался на то, что по нотариально оформленному договору купли-продажи от 10 февраля 1993 г., зарегистрированному в департаменте муниципального жилья правительства Москвы 23 февраля 1993 г., приобрел у Шелихановых двухкомнатную квартиру, в которую вселился, но ответчики отказались полностью освободить квартиру и препятствовали в осуществлении его прав собственника.
Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.
В процессе рассмотрения дела Шелихановы заявили встречный иск о признании договора купли-продажи от 10 февраля 1993 г. недействительным, о выселении Маслакова и их вселении в упомянутую квартиру. Они утверждали, что заключили договор купли-продажи без намерения продавать квартиру по просьбе директора малого предприятия "Дина и К°" Козлова, которому сдавали жилое помещение в аренду, и получили 4 млн.рублей вперед в виде арендной платы.Договор купли-продажи был заключен без согласия органов опеки и попечительства и вопреки интересам их несовершеннолетних детей.
Чертановский межмуниципальный суд Южного административного округа г. Москвы в иске Маслакову отказал, встречный иск Шелихановых удовлетворил.
Дополнительным решением того же суда с Шелихановых в пользу Маслакова взыскана стоимость двухкомнатной квартиры в сумме 33 181 872 рублей.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение оставила без изменения.
Президиум Московского городского суда оставил без удовлетворения протест прокурора об отмене решений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ судебные постановления отменила, указав следующее.
Как видно из материалов дела, в спорной квартире Маслаков проживает с женой Маслаковой и двумя несовершеннолетними детьми. В нарушение требований ст.ст. 129, 131, 141, 142 ГПК РСФСР принятие встречных исковых заявлений Шелихановых суд процессуально не оформил, подготовки по ним не провел и не привлек в качестве соответчика Маслакову, разрешив тем не менее вопрос о ее правах и обязанностях. Это обстоятельство само по себе — основание к отмене решения (п. 4 ст. 308 ГПК РСФСР).
Удовлетворяя встречный иск Шелихановых о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд сослался на нарушение требований действовавшей в то время ст. 133 КоБС РСФСР, которая предусматривала предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение таких сделок родителями от имени несовершеннолетних детей. При этом суд исходил из того, что Шелихановы не обращались перед заключением сделки в отдел опеки и попечительства и предварительное разрешение на совершение сделки им не дано.
Между тем данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли - продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетних.
Вопреки требованиям ст.ст. 14, 50, 56, 192, 197 ГПК РСФСР суд не дал оценки объяснениям Маслакова и другим доказательствам, приведенным в обоснование того, что договор купли-продажи квартиры от 10 февраля 1993 г. не нарушал прав детей Шелихановых.
Как видно из содержания находящегося в материалах дела письма за подписью ведущего специалиста по охране прав несовершеннолетних управления муниципального округа, дети Шелихановых лишь прописаны в спорной двухкомнатной квартире, но никогда там не проживали, поскольку проживают с родителями в другой четырехкомнатной квартире, где имеют все необходимые условия для нормального проживания и учебы.
Однако названные в письме обстоятельства суд не обсуждал и не исследовал, надлежащей оценки им в решении не дал, хотя они имели существенное значение для дела.
Кроме того, в нарушение требований ст.ст. 29, 42 ГПК РСФСР орган опеки и попечительства к участию в деле для дачи заключения не привлечен, а специалист соответствующего отдела муниципального округа допрошен судом лишь в качестве свидетеля.
На необходимость привлечения органа опеки и попечительства к участию в деле указывалось в определении суда кассационной инстанции при отмене предыдущего решения, но суд вопреки требованиям ст. 314 ГПК РСФСР при новом рассмотрении дела этого невыполнил.
Дополнительным решением суд взыскал с Шелихановых стоимость квартиры по оценке бюро технической инвентаризации, в то время как Шелихановы сами признали получение с Маслакова суммы исходя из рыночной стоимости квартиры.
Несмотря на приведенные нарушения закона, суды кассационной и надзорной инстанций решение оставили без изменения.
При таких обстоятельствах судебные постановления отменены, а дело направлено на новое рассмотрение для разрешения спора в соответствии с требованиями закона.


в верх


Дело по иску гражданина к органам государственной власти о возмещении ущерба, причинённого неисполнением судебных решений арбитражного суда, подсудно суду общей юрисдикции

Постановление президиума Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23 ноября 2007 г
(Извлечение) (БВС РФ № 7 за 2008 г.)

Б. обратилась с иском к правительству Карачаево-Черкесской Республики, министерству имущественных отношений Карачаево-Черкесской Республики о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями и бездействием. Исковые требования были мотивированы тем, что в результате непринятия мер по ликвидации акционерного общества открытого типа (АООТ) "Агрофирма "Союз" и ненадлежащего исполнения решения арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 марта 1998 г. о признании недействительной приватизации совхоза "Юбилейный" она, как бывший работник совхоза "Юбилейный", ставшего впоследствии АООТ "Агрофирма "Союз", лишена возможности взыскания стоимости квартиры, присужденной ей, неисполнением АООТ "Агрофирма "Союз" обязанности по ее предоставлению. Истица просила возместить ей вред и убытки, причиненные неправомерными действиями правительства Карачаево-Черкесской Республики, министерства имущественных отношений Карачаево-Черкесской Республики, в сумме 744 093 руб.
Определением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 7 октября 2004 г. производство по делу было прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, а должно рассматриваться в порядке арбитражного судопроизводства.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики 16 ноября 2004 г. определение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики оставила без изменения. **~ В надзорной жалобе представитель Б. просил отменить судебные постановления.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 27 июля 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ и 30 октября 2007 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — президиум Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики.
Президиум Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики 23 ноября 2007 г. определение Черкесского городского суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики отменил по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального Права.
При рассмотрении иска Б. судом были допущены существенные нарушения норм процессуального права, выразившиеся в следующем.
Как следует из материалов дела, истица работала в совхозе "Юбилейный". В 1994 году совхоз был преобразован в АООТ "Агрофирма "Союз". 24 июля 1997 г. решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики с АООТ "Агрофирма "Союз" в пользу истицы взыскана стоимость квартиры (45 млн. рублей без учета деноминации), обязанность по предоставлению которой не была исполнена этим юридическим лицом, и в связи с неисполнением данного решения заочным решением того же суда от 16 июля 1999 г. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 400 005 руб.
Суду после принятия иска Б. необходимо было выяснить, на какой стадии находятся исполнительные производства, возбужденные на основании названных решений. Также следовало учесть, что требования истицы могли быть связаны с вопросами исполнения указанных решений суда либо, в случае если требования изменились, — как самостоятельные требования по правилам гражданского судопроизводства.
Решением арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 марта 1998 г., вынесенным по иску правительства Карачаево-Черкесской Республики, были признаны недействительными: решение об утверждении плана приватизации совхоза "Юбилейный"; договор купли-продажи, заключенный между фондом имущества Карачаево-Черкесской Республики и АООТ "Агрофирма "Союз"; свидетельство о собственности на имущественный комплекс АООТ "Агрофирма "Союз"; постановление главы администрации о регистрации устава АООТ "Агрофирма "Союз"; стороны приведены в первоначальное положение.
По мнению истицы, данное решение арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики не исполнено надлежащим образом, ответчиками ликвидационная процедура не проведена, и на базе имущества АООТ "Агрофирма "Союз" создано государственное предприятие, полностью освобожденное от долгов; возможности для исполнения решений суда общей юрисдикции не имеется. Б. обратилась в суд с названным иском, полагая, что лицами, ответственными за ущерб, причиненный неисполнением судебных решений, являются правительство Карачаево-Черкесской Республики, министерство имущественных отношений Карачаево-Черкесской Республики.
Вынося обжалуемое Б. определение о прекращении производства по делу в связи с его неподведомственностью суду общей юрисдикции, суд указал, что по сути требования истицы касаются вопросов исполнения решения арбитражного суда от 16 марта 1998 г., поэтому могут быть рассмотрены в порядке арбитражного судопроизводства по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также исходил из того, что истица не вправе оспаривать сделку приватизации юридического лица.
В ст.ст. 27—33 АПК РФ содержится перечень дел, подведомственных арбитражным судам. Так, к компетенции арбитражных судов относится рассмотрение дел по экономическим спорам и других дел, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающих из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, а также всех дел по экономическим спорам и других дел, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Участниками спорных правоотношений могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица, образования, не имеющие статуса юридического лица, и граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.
Между тем в ст. 22 ГПК РФ содержатся нормы, определяющие подведомственность гражданских дел, в соответствии с которыми суды общей юрисдикции рассматривают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Истицей — физическим лицом были заявлены требования к органам государственной власти о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями и бездействием. При таких обстоятельствах данное дело относится к компетенции суда общей юрисдикции, поскольку спор возник из гражданских правоотношений и не связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, у суда не было оснований для прекращения производства по делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.
Президиум Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики определение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 7 октября 2004 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 ноября 2004 г. отменил, дело направил на новое рассмотрение в Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.


в верх


Отсутствие письменного согласия нанимателя жилого помещения на вселение своего супруга не является достаточным основанием для отказа в признании за супругом права пользования этим жилым помещением


Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 авгу-ста 2008 г. № 5-В08-88 (Извлечение)
Я. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее — Департамент) о признании права пользования квартирой, обязании заключить договор социального найма жилого помещения, ссылаясь на следующее. Он являлся мужем нанимателя указанной квартиры Л., умершей 19 декабря 2006 г., зарегистрирован в квартире своей матери, однако с 12 апреля 1991 г. — момента заключения брака с Л. он вселился и проживал на жилой площади вместе с женой. После ее смерти он продолжает проживать в спорной квартире, там находятся его вещи, он оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы по данной жилой площади.
Департамент предъявил встречный иск об истребовании указанного жилого помещения из незаконного владения Я. и его выселении из квартиры, ссылаясь на то, что Я. не был в установленном порядке вселен в спорное жилое помещение, отсутствует согласие на его вселение нанима-теля и наймодателя, оформленное надлежащим образом; жена истца по вопросу вселения его в спорную квартиру как члена семьи и внесении изменений в договор социального найма к наймодателю не обращалась. В связи с этим, по мнению Департамента, у Я. отсутствует право пользования названным жилым помещением и он подлежит выселению из квартиры.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 г. в удовлетворении исковых требований Я. отказано, встречные исковые требования Департамента удовлетворены.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 18 марта 2008 г. решение суда первой инстанции оставила без изменения.
В надзорной жалобе представитель Я. просил об отмене судебных постановлений в связи с существенным нарушением судами норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 26 августа 2008 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права.
Судом установлено, что жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры на основании решения жилищной комиссии предоставлено Л. по обменному ордеру от 26 декабря 1989 г.; 12 апреля 1991 г. Л. зарегистрировала брак с Я., детей от брака нет; 12 декабря 2006 г. Л. умерла. Кроме того, истец зарегистрирован в квартире, принадлежащей на праве собственности его матери — Т.
Отказывая в удовлетворении исковых требований и удовлетворяя встречный иск Департамента, суд исходил из того, что Я. не приобрел права пользования спорным жилым помещением, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию наниматель жилого помещения Л. не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесения изменений в договор социального найма к наймодателю не обращалась.
При вынесении решения суд указал, что Я. обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением по месту своей регистрации.
С таким выводом согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Между тем в силу ст. 54 ЖК РСФСР (действовавшего на момент возникновения правоотношений по делу) наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или при¬знаются членами его семьи (ст. 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Как указано в ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относится и супруг нанимателя.
Исходя из смысла ст.ст. 53 и 54 ЖК РСФСР, обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного разрешения дела, являются: наличие согласия нанимателя на вселение супруга в занимаемое жилое помещение, фактическое вселение его в жилое помещение и проживание в данном жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя.
Разрешая спор по существу, суд не принял во внимание то обстоятельство, что возникновение у Я. равного с нанимателем жилой площади права пользования жилым помещением было обусловлено его вселением в квартиру в качестве члена семьи нанимателя в связи с регистрацией брака с Л. в 1991 году и фактическим проживанием в квартире длительный период времени, более 15 лет до момента скоропостижной смерти нанимателя в декабре 2006 г. Какого-либо письменного соглашения, ограничивающего права истца в отношении указанного жилого помещения, не заключалось.
Как видно из материалов дела, супруги Я. и Л., постоянно проживая в спорной квартире, вели общее хозяйство, оплачивали данное жилое помещение и коммунальные услуги из общего бюджета, что подтверждается показаниями свидетелей и иными доказательствами, собранными по делу.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии с ч. 1 ст. 69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
В силу ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в решении суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовал¬ся суд.
В судебном заседании свидетели показали, что Я. в 1991 году в связи с регистрацией брака с Л. как член семьи нанимателя вселился в квартиру, в которой она проживала. С того времени он проживал в данной квартире, вместе с женой вел общее хозяйство, участвовал в оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за жилое помещение, регулярно посещал собрания жильцов дома, в квартире находятся все его вещи; по месту своей регистрации в квартире матери после заключения брака с Л. не проживал.
Критически оценивая показания свидетелей по делу, со ссылкой на то, что они являются субъективным мнением, суд в то же время не указал, какими иными доказательствами, собранными по делу, опровергаются данные показания свидетелей. Суд не учел, что свидетели по делу в результате стечения обстоятельств воспринимают факты, имеющие значение для правильного разрешения спора, и являются носителями информации об этих фактах; свидетели не высказывают суждения, включающие субъективную оценку относительно фактов.
Из положений ст. 69 ГПК РФ следует, что свидетели не относятся к субъектам материально-правовых отношений и в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе
Между тем в нарушение ст. 198 ГПК РФ в решении суда отсутствуют доводы, по которым суд отверг факты, изложенные свидетелями по обстоятельствам дела. Кроме того, в решении суда не указано, в чем выражается заинтересованность свидетелей в исходе дела. При вынесении решения суд также не указал, чем опровергаются доводы истца о его фактическом вселении в квартиру с согласия нанимателя в качестве члена его семьи и проживании в ней вместе с женой длительный период времени.
Суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия Л. на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки существенных доводов истца само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска не может быть признано.
Что касается отсутствия у истца регистрации по месту жительства в квартире, то Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 г. № 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" содержащееся в ч. 1 ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР положение "об установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию ст. 18, ч. 1 ст. 19, ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40, чч. 2 и 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации.
Вывод суда о том, что наличие у истца регистрации по месту жительства его матери является обстоятельством, имеющим существенное значение для дела, нельзя признать правильным.
Сам по себе факт регистрации Я. в квартире, принадлежащей на праве собственности его матери, не может служить основанием к отказу в иске о признании права на спорное жилое помещение, поскольку вселение Я. и его проживание в квартире, нанимателем которой являлась Л., было постоянным в качестве члена семьи нанимателя, а регистрация — этоадминистративный акт и не влечет за собой ограничение прав Я., включая его право на жилище.
При таких обстоятельствах решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда незаконны.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Гагаринского районного суда г. Москвы и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила; вынесла новое судебное постановление, которым исковые требования Я. удовлетворила: признала за ним право на спорное жилое помещение; в удовлетворении встречных исковых требований Департамента к Я. об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении отказать.


в верх


Отсутствие государственной регистрации права собственности наследодателя на долю в праве собственности на жилое помещение не является обстоятельством, препятствующим переходу права собственности на эту долю к наследнику

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 января 2009 г. № 5-В08-148

(БВС № 10 за 2009 г. стр.4) (Извлечение)
Б. обратилась в суд с иском к ИФНС № 34 г. Москвы, И., выступающей винтересах несовершеннолетнего Р., о признании права собственности на 1/3 долю квартиры, ссылаясь на следующее. 25 декабря 2006 г. умерла ее дочь Е., которой на праве собственности по решению Хорошевского районного суда г. Москвы от 20 августа 2003 г. принадлежала 1/3 доля в квартире после смерти отца В. В установленный законом срок она обратилась к нотариусу для оформления наследства,но получила отказ, так как право собственности на квартиру за дочерью не было зарегистрировано. Б.просит признать за ней право собственности на 1/3 долю квартиры после смерти дочери в порядке наследования по закону.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2008 г. в удовлетворении иска отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 3 июля 2008 г. указанное решение суда оставила безизменения.
В надзорной жалобе Б. просила об отмене в порядке надзора судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 13 января 2009 г. жалобу удовлетворила по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Из материалов данного дела видно и судом установлено, что решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 20 августа 2003 г., вступившим в законную силу 1 сентября 2003 г., Е. восстановлен срок для принятия наследства после смерти ее отца В., умершего 2 июня 2002 г., признано недействительным свидетельство о праве на наследство по закону на имя Р., за Е. было признано право собственности на 1/3 долю квартиры, а за Р. право собственности на 2/3 доли квартиры.
Решение суда от 20 августа 2003 г. в федеральной регистрационной службе г. Москвы не регистрировалось и для регистрации не поступало.
25 декабря 2006 г. Е. умерла. Наследником первой очереди по закону после ее смерти является ее мать Б., которая 31 мая 2007 г. обратилась с заявлением к нотариусу о принятии наследства, но получила отказ, так как право собственности на квартиру за дочерью не было зарегистрировано.
Отказывая Б. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что на момент смерти Е. имущество в виде 1/3 доли спорной квартиры за ней не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем эта доля не может быть включена в наследственную массу после смерти Е., поскольку данное имущество на момент смерти ей не принадлежало.
В подтверждение своего вывода суд сослался на положения ст. 131 ГК РФ, со-гласно которой право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на не¬движимое имущество и сделок с ней; ст. 1112 ГК РФ, раскрывающую содержание понятия "наследство", и ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Между тем данные выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как установлено в ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю надень открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В силу ч. 4 ст. 1152 Кодекса принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 1162 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается по заявлению наследника.
Таким образом, положения о том, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (п. 4 ст. 1152, ст. 1162 ГК РФ), действуют и в отношении недвижимого имущества и являются исключением из общего правила, определяющего возникновение права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации.
Отсутствие предусмотренной ст. 131 ГК РФ обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, перешедшее по наследству, ограничивает возможности распоряжаться этим имуществом (продавать, дарить и т.п.), но никак не влияет согласно названным выше требованиям закона на факт принадлежности этого имущества на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования.
В соответствии со ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. на момент возникновения спорных правоотношений) права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Как следует из материалов дела, право собственности у Е. на 1/3 долю квартиры возникло на основании решения суда, в связи с чем данное недвижимое имущество подлежало включению в наследственную массу в соответствии со ст. 1112 ГКРФ.
То обстоятельство, что регистрация права собственности произведена не была, не является с учетом указанных выше требований закона основанием для отказа в удовлетворении иска и не может рассматриваться как основание для исключения доли спорной квартиры из состава наследственного имущества.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Хорошевского районного суда г. Москвы и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила и дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


в верх


Стороны и другие лица, участвующие в деле, после вступления в законную силу решения суда не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 апреля 2009 г. № 5-В09-17
(БВС № 10 за 2009 г. стр. 22) (Извлечение)

Н. обратился в суд с иском к Префектуре Юго-Западного административного округа г. Москвы, Управе Академического района г. Москвы, Инспекции Федеральной налоговой службы № 27 по г. Москве о включении кирпичного гаража в наследственную массу после смерти А., умершей 19 апреля 2006 г., и признании за ним права собственности на гараж в порядке наследования по завещанию. В обоснование заявленных требований истец указал, что 11 октября 1963 г. решением межведомственной комиссии при исполкоме Москворецкого райсовета его отцу М. выделено место под строительство гаража. После смерти отца в 1981 году гараж использовался для нужд семьи. 27 марта 1992 г. его мать — А. написала завещание на его имя. Решением Гагаринского районного суда от 9 сентября 2005 г. за ней признано право собственности на указанный гараж. После смерти матери, наступившей 19 апреля 2006 г., в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию на кирпичный гараж ему отказано на том основании, что при жизни А. не зарегистрировала право на недвижимое имущество.
Префектура Юго-Западного административного округа г. Москвы не признала исковые требования Н., предъявила встречные исковые требования о сносе гаража, указав, что гараж является самовольной постройкой.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 22 мая 2008 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований Н. отказано, встречные исковые требования Префектуры Юго-Западного административного округа г. Москвы удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 июля 2008 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Н. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 14 апреля 2009 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения кото-рых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.
Отказывая Н. в удовлетворении первоначаль¬ных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования Префектуры Юго-Западного административного округа г. Москвы, суд первой инстанции исходил из того, что при получении отцом истца М. разрешения на установку гаража вопрос о земельном участке, на котором планировалось установить гараж, не рассматривался, акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию не выдавался, наследодатель А. при жизни не зарегистрировала право собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке на основании ст. 131 ГК РФ, в связи с чем спорное строение не может быть включено в наследственную массу, так как фактически является самовольной постройкой.
С данным выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Между тем имеется вступившее в законную силу решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 9 сентября 2005 г., которым за А. признано право собственности на оспариваемый гараж.
При вынесении указанного решения судом установлено, что 11 октября 1963 г. состоялось решение межведомственной комиссии при исполкоме Москворецкого райсовета, согласно которому М. как участнику Великой Отечественной войны и инвалиду второй группы разрешено установить гараж. М. выстроил гараж в точном соответствии с проектными документами на основании разрешения межведомственной комиссии от 11 октября 1963 года и зарегистрировал гараж в районном БТИ.
Признавая за А. право собственности на гараж, Гагаринский районный суд г. Москвы в мотивировочной части решения от 9 сентября 2005 г. указал, что гараж не является самовольной постройкой, построен в период брака М. и А., на совместные сбережения, после смерти М., умершего 1 августа 1981 г., А. приняла наследство и добросовестно в течение 24 лет открыто владела гаражом, несла расходы по его содержанию и пользованию.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, право собственности на гараж матери истца — А., а также законность его постройки установлены вступившим в законную силу решением суда от 9 сентября 2005 г.
Однако в нарушение требований закона обжалуемыми судебными постановлениями спорный гараж признан самовольной постройкой, и в отношении одного и того же имущества состоялось два решения суда, содержащих взаимоисключающие выводы, что является неправомерным.
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 22 мая 2008 г. в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ содержит противоречивые выводы. Отказывая в удовлетворении исковых требований А. о включении имущества в виде кирпичного гаража в наследственную массу, признании права собственности на это недвижимое имущество, суд удовлетворил встречные исковые требования Префектуры Юго-Западного административного округа г. Москвы и обязал Н. снести указанный гараж, собственником которого по решению суда Н. не является.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Гагаринского районного суда г. Москвы и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


в верх


Порядок выдачи информации о зарегистрированных правах


Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), являются общедоступными(за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП.
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России.
Выписка из ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Информация ограниченного доступа включает в себя следующие сведения:
- сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях);
- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
- выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости; сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
Информация ограниченного доступа может быть предоставлена кругу лиц, определенных пунктом 3 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации):
- самим правообладателям или их законным представителям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;
- залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах тер-риторий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
- арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответ-ствующему должнику объектов недвижимого имущества;
- Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации;
- нотариусу в отношении прав наследодателя на объекты недвижимости в связи с открытием наследства.
Если запрос о предоставлении сведений ограниченного доступа представляется посредством почтового отправления, подлинность подписи лица, запрашивающего их, или его представителя на таком запросе и верность копий документов, прилагаемых к такому запросу, должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке, если иное не установлено Минэкономразвития России.
Если запрос о предоставлении сведений ограниченного доступа представляется в форме электронного документа, такой запрос должен быть заверен электронной цифровой подписью лица, запрашивающего их, или электронной цифровой подписью его представителя и верность электронного образа представляемых с таким запросом документов должна быть засвидетельствована в порядке, установленном Минэкономразвития России.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса.
До 01.01.2012 в случае поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запроса о предоставлении содержащихся в ЕГРП сведений об объекте недвижимого имущества, государственную регистрацию прав на который данный орган не уполномочен осуществлять в соответствии с Законом о регистрации (экстерриториальный запрос), или запроса о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости выписка из ЕГРП предоставляется в течение 14 рабочих дней со дня получения данным органом указанного запроса. Информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который заявитель имеет права, предоставляется правообладателю в срок не более чем семь рабочих дней.
Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в установленный срок выдает или направляет обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений.
За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено Законом о регистрации, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы. Информация предоставляется бесплатно только в случаях, установленных пунктом 2 статьи 8 Закона о регистрации.
Размер платы установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2004 № 773 «Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме»: для физических лиц - 100 рублей; для юридических лиц - 300 рублей; за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс - 600 рублей. Следует иметь ввиду, что время от времени размер платы увеличивается.


в верх


Банковская ячейка


Сегодня процесс проведения денежных расчётов наличностью за приобретаемую недвижимость представляется самым надёжным и безопасным, но только если он осуществляется в стенах банковского учреждения (депозитария). В этом случае необходимо иметь представление об основных принципах расчётов с использованием сейфовой ячейки.
Как вам, видимо, уже известно, покупатель становится собственником квартиры не с момента подписания или нотариального удостоверения договора купли-продажи – это ещё не заключение сделки, по такому договору никто не обязан платить и передавать недвижимость - он вступает в силу и является обязательным для сторон с момента государственной регистрации. Эта процедура обычно длится от двух недель до одного месяца.
Но как же тогда идти на подписание договора продавцу, если он ещё не видел денег, и у него могут быть сомнения не только в их наличии у покупателя, но также и в их подлинности? А если покупатель и готов предъявить деньги, то уж никак не захочет расстаться с ними до тех пор, пока не станет полноправным собственником. Где всё это время деньги должны храниться и как быть уверенным в том, что они действительно перейдут от покупателя к продавцу по окончании регистрации?
Вот для того, чтобы снять все эти вопросы и сомнения и используют процедуру передачи наличности через сейфовую ячейку (она же банковская, она же депозитарная). Применяют её также и для того, чтобы иметь денежную гарантию (что может быть надёжнее?) выполнения стороной какого-либо обязательства.
Например, для гарантирования выписки в определённые сторонами сроки поступают следующим образом. Большую часть суммы за проданную квартиру закладывают в одну ячейку, а в другую – оставшуюся часть. Деньги из первой ячейки продавец сможет забрать сразу после регистрации, а вот из второй, – как только юридически освободит проданную квартиру.
Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке (расчётном или депозитарном центре) будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить. Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке. Это один или два банковских документа, в которых должны быть прописаны следующие моменты:
- кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности;
- кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем;
- что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.
Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.
После подписания всех бумаг и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре. После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска. Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.
Стоимость аренды сейфовой ячейки на один месяц с такими особыми условиями допуска составляет от 50 до 120 американских долларов. Покупателю: - тщательно продумайте безопасный способ доставки денег в депозитарий! Продавцу: - тщательно продумайте безопасный способ доставки денег из депозитария! Сторонам следует соблюдать конфиденциальность!


в верх


Схемы обмана риэлтерами своих клиентов


При подготовке данной статьи автор имел одну цель – это поделиться своим пятнадцатилетним стажем в области работы недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риэлторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи автор стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риэлторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риэлторов. Итак, рассмотрим следующие схемы обманов.

Завышение цены квартиры при первом обращении продавца


Человек хочет продать квартиру и поскольку самостоятельно продать ее боится (чтобы его не обманули), то начинает искать агентство недвижимости, чтобы ему помогли. Хорошо когда есть уже проверенное агентство, а точнее лучше проверенный риэлтор. Но если проверенных нет, то начинаем искать через Интернет, через газеты, или вдруг услышим очень кстати рекламу по телевидению/радио. Как правило, не хочется обращаться в первое попавшееся агентство, хочется поискать, повыбирать получше. Агентство недвижимости нашли, звоним туда или приходим и спрашиваем, за сколько можно продать свою квартиру. И тут часто можно столкнуться с недобросовестными риэлторами, которые называют завышенную цену на вашу квартиру и предлагают заключить с ними договор на ее продажу. Зачем риэлтору завышать цену на квартиру? Затем, чтобы вы согласились с ним работать. Ведь если вы обзвоните или обойдете несколько агентств недвижимости, то захотите продавать свою квартиру с теми риэлторами, которые назвали самую высокую цену за нее. После заключения договора риэлтор потом скажет, что цены на квартиры упали, что сейчас не сезон и прочее и прочее и озвучит вам уже реальную стоимость вашей квартиры.

Занижение цены квартиры при первом обращении покупателя


Такая же точно ситуация как описано выше, только человек впервые обращается в агентство недвижимости по вопросу уже покупки квартиры. Вы сообщаете риэлтору, параметры квартиры, которую предполагаете купить и спрашиваете, сколько она примерно будет стоить. Риэлтор занижает цену на такую квартиру и предлагает заключить с их агентством недвижимости договор на поиск квартиры. Видя приемлемые условия, человек соглашается и как в первом случае риэлтор после подписания договора, через какое-то время озвучивает реальную стоимость квартиры. Не верите? Можете проверить как мы для эксперимента. Мы позвонили в одно из самых крупных агентств недвижимости в Москве (очень хочется сообщить название, но без антирекламы) и представились продавцами одной конкретной квартиры. Подробно ее описали, сообщили в каком доме находится и нам сказали, что через 30 минут перезвонят и скажут, сколько она будет приблизительно стоить. Перезвонили даже раньше и сказали, что ее цена 6 млн. 400 тыс. руб. Мы тут же позвонили в данное агентство недвижимости и представились покупателями. При этом сообщили, что мы хотим купить определенную квартиру и прежде чем приезжать в агентство заключать договор на подбор квартиры мы бы хотели узнать, сколько примерно, будет стоить такая квартира. Нам сказали, что через 30 минут перезвонят. Перезвонили тоже раньше и сообщили, что такая квартира примерно будет стоить 5 млн. 600 тыс. руб. В данном случае сначала цену квартиры завысили на 400 тыс. руб., во втором случае для покупки, цену квартиры занизили на 400 тыс. руб. На самом деле такая квартира как раз и стоила приблизительно 6 млн. рублей.

Подставные покупатели и продавцы для снижения/поднятия цены квартиры.


Первая ситуация. В агентство недвижимости обращается продавец квартиры и подает заявку на продажу своей квартиры. Квартира выставляется на продажу по определенной цене. Разумеется, продавцу хочется квартиру продать дороже. Риэлтору тоже хочется ее продать дороже, тем более, если оплата риэлтору за сделку составит не твердую сумму, а процент от продажи квартиры. Но главнее, риэлтору квартиру хочется продать быстрее. Особенно в «мертвый сезон», когда квартира «зависла» и никак не продается. А продавец как назло не спешит ее продать и держит свою цену. Вот тогда риэлтор приводит из своих знакомых псевдопокупателя. И тот «покупатель», по заранее спланированному сценарию, начинает торговаться и даже высмеивать продавца, что тот хочет так дорого продать и что, мол, таких цен да на такие квартиры и в помине нет. И не обязательно ограничиваться одним подставным «покупателем». Бывает, что и больше десяти риэлтор может привести таких «покупателей» и конечно же продавец соглашается и снижает впоследствии цену на свою квартиру.
Вторая ситуация. Клиент обратился в агентство недвижимости, чтобы ему подобрали коттедж в Подмосковье. После нескольких показов, такой коттедж риэлторы ему находят. Покупателя не устраивает цена – слишком дорого для него. Тогда риэлторы (в такой ситуации эффективней несколько риэлторов, хотя бы два). Как у меня был случай в юридической практике, когда пять продавцов продали женщине в магазине шубу по завышенной цене в 5-6 раз, так и здесь эффективней, чтобы было несколько риэлторов). Так вот риэлторы начинают уговаривать продавца снизить цену, продавец упорно не соглашается. И тогда продавцу на следующий день звонят новые «покупатели», которые по приглашению продавца осмотрев коттедж, начинают высмеивать его и даже слушать не хотят о такой цене, предлагая за коттедж сумму гораздо меньшую, чем продавцу предлагали вчера другие покупатели. Как уже догадался читатель, данные псевдопокупатели были посланы вчерашними риэлторами. На следующий день появляются новые «покупатели», а может быть и в этот же день и ситуация повторяется. Продавец, в конце концов, в данной ситуации соглашается сбросить цену «нашим риэлторам». Данный случай был реально в этом году.
Автор также был очевидцем в следующей ситуации.
Была одна непоследовательная продавец квартиры, которая злоупотребляла спиртными напитками, не настолько конечно, чтобы была совсем недееспособной, но была очень нестабильной, часто меняла свое мнение. Одним словом была непредсказуемой и в любой момент могла передумать продавать свою квартиру или уйти к другим риэлторам. При этом держала цену и хотела продать подороже и не хотела никак снижать цену. При этом риэлтор эту квартиру хотел продать своим родственникам, а тем в свою очередь, должны были через пару недель одобрить кредит для покупки квартиры. Ситуация выходила из под контроля, появились опасения, что продавец (назовем ее условно Любовь) передумает и не будет ждать две недели. Риэлторы решили подослать своего «покупателя», чтобы Любовь удержать и попросили его, чтобы он на время привез свои 200 тыс. руб., якобы в качестве аванса за квартиру. Ей сказали, что нашелся покупатель на ее квартиру и что он готов внести за нее аванс в размере 200 тыс. руб. (как раз комиссия риэлторов по продаже этой квартиры составляла 200 тыс. руб.) и Любовь согласилась. Приехав на встречу в офис агентства недвижимости, «покупатель» привез 200 тыс. руб., риэлторы составили предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор подписали обе стороны, «покупатель» передал 200 тыс. руб. риэлтору, эти деньги запечатали в конверт, на котором расписались и продавец и «покупатель», подписали, что это аванс по договору такому-то и затем деньги были переданы на «хранение в сейф» данного агентства недвижимости. После сделки все пожали друг другу руки и разошлись. Тут же «покупатель» вернулся в офис и ему его знакомые риэлторы вернули эти 200 тыс. руб. из «сейфа» порвав и выбросив конверт от денег.
При этом Любови не были выданы ни одного документа и она доверяла риэлторам. Позже ей сообщили, что к сожалению покупатель передумал брать квартиру и что мол ему пришлось вернуть те 200 тыс. руб. А тем временем родственники риэлтора оформили кредит и купили себе данную квартиру.
В другой ситуации агентство недвижимости заключили договор с продавцом квартиры. При этом, по условиям договора, продавец за услуги агентства недвижимости не вносит предоплату, а оплата риэлторам производится в момент заключения сделки. В договоре было условие, что независимо от того будет ли заключена сделка или нет, продавец оплачивает 100 тыс. руб., если агентство недвижимости найдет для показа не менее трех покупателей. Квартира долго не продавалась и удалось найти только двух покупателей, о чем по каждому просмотру с продавцом риэлторы подписали акт осмотра. Те двое покупателей отказались, а третьего никак не удавалось найти. Тогда и привели риэлторы своего знакомого под видом третьего покупателя. Акт осмотра с продавцом был подписан и 100 тыс. руб. агентство недвижимости «отработало».

Как риэлтор армянин 100 тыс. накрутил


Это тоже реальная ситуация из практики. На месте риэлтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет. Наше агентство недвижимости продавало одну квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риэлтором, который и был армянин. Данный риэлтор шепнул на ухо нашему риэлтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тыс. дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тыс. надо без ведома продавца отдать нашему риэлтору. Мол, это наш риэлтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тыс. руб. Все так и получилось. При этом риэлтор армянин сказал, что эти 100 тыс. наш риэлтор должен поделить с ним пополам, по 50 тыс. руб. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тыс. руб. и наш риэлтор также втихую их поделил с армянином риэлтором пополам.

Деньги из воздуха


Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тыс. руб. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тыс. руб. и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риэлторы дали на подпись свой договор риэлторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тыс. руб. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тыс. руб. из воздуха.

Без посредников не обойтись


Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риэлторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риэлторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риэлтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — «покупатель» мол, не явился, мол только сейчас буквально за две минут до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в коммандировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риэлторов
В данной статье автор не стал рассматривать откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риэлторов», этому будет посвящена отдельная статья.

Статья адвоката Иванова К.А., учредителя Адвокатского кабинета «ПравовестЪ».


в верх


Исковое заявление об определении долей в квартире, находящейся в общей совместной собственности




                                                                      В Гагаринский районный суд г. Москвы.


                                                                      И с т е ц :
                                                                      Катаврасова Тамара Валерьевна
                                                                      прож: г. Москва, ул. Крупской, в доме № 25, квартире 318.
«……» января 2014 г.

                                                                      О т в е т ч и к :
                                                                      Катаврасов Юрий Владимирович
                                                                      прож: г. Москва, ул. Крупской, в доме № 25, квартире 318.


                                                        ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
       Об определении долей в квартире, находящейся в общей совместной собственности


Между мною и ответчиком был заключён брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака. Брак не расторгнут.

На основании договора о передачи № 063502 – 001398 от 29 декабря 1992 г., в порядке приватизации муниципальной собственности, квартира по адресу : г. Москва, ул. Крупской, в доме № 25, квартире 318, была передана в общую совместную собственность без определения долей.

В соответствии с п.1 ст. 39 СК РФ при определении долей в общем имуществе супругов, доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.

Договор, который бы устанавливал иной размер долей в общем имуществе супругов, между мною и ответчиком, не заключался.

Соглашения об определении долей в общем имуществе по согласию сторон достигнуто не было. Поскольку, соглашения не достигнуто, то свои права я могу реализовать только через судебную процедуру.

Мне, как участнику совместной собственности супругов, принадлежит доля в размере ½ в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 71,35 кв.метров, жилой площадью 45,17 кв. метров, расположенную по адресу г. Москва, ул. Крупской, в доме № 25, квартире 318. Доля в таком же размере принадлежит ответчику.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 34 и 39 Семейного кодекса РФ, 254 и 256 КГ РФ, 131, 132 ГПК РФ,
                                                                      п р о ш у :

1. Определить Катаврасовой Тамаре Валерьевне и Катаврасову Юрию Владимировичу доли в праве совместной собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 71,35 кв.метров, жилой площадью 45,17 кв. метров, расположенную по адресу г. Москва, ул. Крупской, в доме № 25, квартире 318 в размере по ½ доли каждому.

2. Поскольку я инвалид 2-й группы, то в соответствии с пунктом 2, части 2, ст. 333.36 Налогового кодекса РФ я освобождена от уплаты госпошлины.


Приложение:
             - Копия искового заявления
             - Копия свидетельства о заключении брака
             - Копия договора передачи квартиры от 29 декабря 1992 г.
             - Копия свидетельства о собственности
             - Копия доверенности на Катаврасова Валерия Юрьевича
             - Копия справки об инвалидности 2-й группы



                                                                     .....................................Катаврасова Т.В.


в верх


Сделки с жильем, нарушающие права детей – недействительны

Суд первой инстанции, по мнению Верховного, сам нарушил требования закона по исследованию и оценке доказательств. Ведь мать в иске писала, что отец больше семи лет назад выехал из квартиры и никак не поддерживал отношения с детьми. А свою долю в квартире продал посторонним и теперь подростки - мальчик и девочка - должны жить в одной комнате. Так что жилье стало коммуналкой и детям там совсем неудобно существовать с чужими.

И еще один весьма жесткий вывод сделал Верховный суд. Он написал, что районный суд, отказав матери в иске по защите прав детей, фактически этим решением освободил отца от выполнения им его прямых обязанностей родителя. Отец по закону должен создать своим детям нормальные условия для жизни. Так вот, районный суд своим решением освободил отца от обязанностей создать детям надлежащие условия жизни и возложил это бремя целиком на мать. Это прямое нарушение Семейного кодекса и еще сразу нескольких статей Конституции.

         (извлечение)                    Читать весь текст

в верх


Сделка купли – продажи квартиры c использованием банковской ячейки

(Статья)

Всякая подготовка подобной сделки начинается с подготовки документов. Предлагается список основных документов необходимых для совершения сделки купли – продажи квартиры.

Список документов

- Паспорт продавца и покупателя
- Свидетельство о заключении брака (от лица, состоящего в браке на момент совершения сделки)
- Соглашение супруга на совершение сделки, удостоверённое нотариально (от лица, состоящего в браке на момент совершения сделки)
- Брачный договор (если был оформлен)
- Заявление на отсутствие супруга (супруги), удостоверенное нотариально (от лица, не состоящего в браке на момент совершения сделки)
- Доверенность у нотариуса для совершения юридических и других действий в связи с расчётами через банковскую ячейку
- Правоустанавливающие документы на имущество (свидетельство о праве на наследство, договор купли – продажи, дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации). Иногда требуют и свидетельство о праве на наследство, хотя он правоустанавливающим не признаётся. Уже сейчас его не выдают, а нужно заказывать стандартную выписку из ЕГРП о собственности. Её изготавливают и выдают в Росреестре.
- Из БТИ – кадастровый паспорт, справка об оценочной стоимости имущества - Из ЕИРЦ (Единого информационно - расчётного центра) – выписка из лицевого счёта, справка об отсутствии задолженности по платежам, выписка из домовой книги
- Справка из территориального органа ФНС по месту жительства об отсутствии задолженности (если отчуждаемое имущество было получено продавцом на основании договора дарения или в порядке наследования)
- Разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей)

Иногда требуются и другие документы

- Экспликация
- Отказ (заверенный нотариально) от преимущественного права покупки другим совладельцем квартиры комнаты, которую продаёт её владелец (это для коммуналок или если дом разделён на двоих или несколько хозяев)
- Расписка в получении денег и передаточный акт на квартиру.

Следует учесть, что для различных вариантов сделок купли – продажи квартиры (по: - составу участников, наличия несовершеннолетних, супружеских отношений) требуются и соответствующие пакеты документов. В Москве об этом конкретно можно узнать в Многофункциональных центрах (МФЦ).

Участие нотариусов в процедуре сделки

Если в законе прямо указано, что определённые сделки заверяются нотариусом, то в этих случаях сделки обязательно должны быть заверены нотариусом.

К таким сделкам закон относит:

1). Когда предметом сделки является доля в праве собственности на жилое помещение. Например, если муж с женой владеют долями в праве собственности квартиры, и являются стороной следки, то независимо от того, продавцы они или покупатели, сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Эти публикации помогут понять, о чём идёт речь:
Дарить и продавать доли недвижимости теперь нужно только через нотариуса
Почему продажа доли в квартире теперь возможна только с участием нотариуса

2). Заключение сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; (Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 54, часть 2 - Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению);

3). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению в соответствии со ст. 584 ГК РФ.
Все остальные сделки тоже могут быть заверены нотариусом, но это по желанию участников сделки. Кроме сделок в некоторых случаях требуется нотариальное удостоверение отдельных документов, связанных со сделкой, например:
- соглашение супруга на совершение сделки;
- заявление на отсутствие супруга (супруги);
- отказ от преимущественного права покупки другим участником долевой собственности.
Последний документ требуется для обеспечения прав других участников долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

И ещё, что касается участи нотариуса в процедуре купли – продажи квартиры. C 1 января 2015 года стало возможно использовать депозит нотариуса не только как способ расчета между кредитором и должником, но и при сделках купли-продажи, например, недвижимости.
То есть вместо банковской ячейки покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только условия сделки будут исполнены (будет зарегистрировано право собственности покупателя в Росреестре).

Но, есть один большой – “НО”..!. Нотариусы берут деньги на депозит, если сделка удостоверяется этими нотариусами. Я звонил, интересовался в чём причина такого нежелания заниматься депозитами по сделкам. Мне ответили честно – очень хлопотное для нотариуса дело.
Что касается документов, то в некоторых случаях может понадобиться и нотариальная Доверенность для совершения юридических и других действий в связи с расчётами через банковскую ячейку.

Совершение сделки

Договор купли – продажи квартиры в настоящее время совершается в простой письменной форме за исключением случаев, где в законе прямо указывается о необходимости её нотариального удостоверения.

Если покупателю квартира нравится, то стороны определяются с ценой. Цена обычно устанавливается путём обзванивания сайтов, где выставляется на продажу аналогичное жильё в том же районе. К услугам специализированных организаций по оценке имущества прибегают, как правило, только при оформлении ипотеки, по требованию банка. Когда с ценой определились стороны (особенно покупатели) изучают документы, касающиеся сделки.

Если с документами всё нормально, следующая стадия это подготовка проекта договора.
При подготовке проекта договора купли – продажи (а при необходимости и других документов) обговариваются вопросы – порядка взаиморасчётов и выдачи расписки о получении денег в полном объёме и что стороны никаких претензий друг другу не имеют.

Расчёты обычно осуществляются через ячейку банка, о чём будет изложено ниже.

После подписания договора и других документов, свой пакет документов сторона продавца передаёт на регистрацию в Многофункциональный центр. В Москве так, а в других регионах может быть по другому. Во многих местах по России роль МФЦ выполняют сами органы Росреестра.

В МФЦ подают следующие документы:
- минимум 3 экземпляра договора о купле – продажи квартиры, из расчёта – один экземпляр в Росреестр и по одному на каждого участника сделки;
- продавец подаёт подлинники правоустанавливающих документов, ему выдаётся расписки в получении этих документов;
- выписку из домовой книги (её изготавливают и выдают в паспортном столе обычно при МФЦ);
- стороны подают квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 руб., обычно её уплачивает и подаёт покупатель, но стороны могут договориться и по другому;
- другие документы, исходя из особенностей сделки.

После проверки и оформления все эти документы поступят в территориальное отделение Росреестра в г. Москве и там осуществится регистрация перехода права собственности и сделки.
После этого, по экземпляру договоров с отметками Росреестра выдают на руки сторонам под расписку, а продавцу (в соответствии с распиской) возвращают подлинники документов на квартиру.

Эти правила единые не только для купли – продажи квартиры, но и дома, коттеджа, земельного участка и дачи, или отдельной комнаты в коммуналке, только с некоторыми особенностями исходя из объекта сделки.
Вопросы безопасности сделки.

Вот, что можно посоветовать.

- Необходимо проверить все представленные продавцом правоустанавливающие документы на квартиру. Это должны быть только подлинники. Посмотреть паспорт продавца. Никаких расхождений в документах быть не должно – ни в документах, ни по фактическим обстоятельствам: - адресам, написаниям ФИО, датам, номерам и т.д.

- Истребовать выписку из ЕГРП, если сделки по квартире совершались до 1998 г., то в выписке будет указано, что сведений в ЕГРП не содержится. Обычно рекомендуется не верить чужим выпискам, а заказать самому.

- Убедитесь, что квартира свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте наличие лиц, которые выписаны временно - находящиеся в командировке, в армии, либо отбывающих наказание в местах лишения свободы).

- Для этого необходимо получить в паспортном столе выписку из домовой книги.

- Проверьте наличие обременений по квартире (в т.ч. наличие арестов, залогов, споров). Проверьте, не относится ли продавец к гражданам из групп риска (одиноким пожилым, злоупотребляющим алкоголем, ограниченно или полностью недееспособным).

- Если квартира перепродавалась(особенно в течении 3х последних лет), тщательно проверьте всю цепочку сделок, которые производились с этой квартирой. (в т.ч., проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, ограниченно или полностью недееспособных, убедитесь, что не имеется рисков признания сделок недействительными).

- Собственник квартиры должен лично подписывать договор куплипродажи, расчет должен производиться только между покупателем и продавцом, а не с риэлтерской фирмой, выступающей в роли посредника. По возможности, откажитесь от сделок с представителем по доверенности.

- Если квартира продается очень дешево, соглашаться на такую сделку не стоит. Помните, что низкая цена, частые перепродажи, срочность - риски мошенничества.

- Лучше отказаться от сделки, если продавец предоставляет Вам только дубликаты и копии документов, - квартира может быть продана одновременно разным покупателям.

- Всегда устанавливайте действительную волю собственника - продавца, выдавшего доверенность. Лучше всего это сделать при личной встрече, на крайний случай по телефону. Доверенность может быть поддельной, владелец может отменить (отозвать) доверенность, может потом заявить, что не давал разрешение на продажу, признать сделку недействительной, так как он не получил денег от продажи квартиры; заявить, что доверенность была выдана под влиянием обмана, заблуждения, угроз, и т.п.

- При расчетах пользуйтесь банковской ячейкой.

- Проверяйте полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку, особенно если общение с ними происходит за пределами офиса.

- Проверьте оплату продавцом коммунальных платежей.

Конечно, эти рекомендации не дают 100% гарантии от мошенничества и злоупотреблений одной из сторон, но в совокупности, как правило, в основном, они могут помочь в определении того на сколько чистой является покупаемая квартира.

Использование банковской ячейки при совершении сделки
купли – продажи квартиры

Чтобы было легче понять читателям, как это происходит, сразу обратимся к банковским документам, регламентирующим данную сферу. Разберём это на примере Московского кредитного банка. Примерно, то же самое будет и в других банках, оказывающих аналогичные услуги.

На сайте МКБ, в разделе “Частным лицам” в подразделе “Аренда сейфовых ячеек” как раз опубликована информация, которую банк может предоставить своим клиентам по этому поводу. И я буду описывать процесс рассматриваемой банковской услуги именно в версии принято в МКБ .

Там (на сайте МКБ) опубликованы (можно скачать) :
- Правила аренды индивидуального банковского сейфа (ИБС)…(то есть ячейки);
- тарифы и бланки документов;
- договоры аренды ИБС;
- дополнительное соглашение, устанавливающее особые условия доступа и
- договор аренды при заключении дополнительного соглашения устанавливающее особые условия доступа.

Вместо “ИБС” мы будем пользоваться привычными терминами “банковская ячейка” или просто “ячейка".

Для аренды ячейки следует предварительно сделать в банк заявку, записаться за 3 – 4 дня до действия и с указанием даты и времени действия, так рекомендуют сами сотрудники банков. Ячейку арендуют, обычно, на 30 календарных дней. Если с регистрацией не укладывается, то срок аренды можно продлить.

После подписания документов (Договора аренды ячейки и Дополнительного соглашения об условиях доступа) и оплаты услуг банка стороны (Закладчик и Выемщик) приступают к обусловленным действиям.

При каждом доступе Клиентов или их доверенных лиц к сейфу уполномоченный сотрудник Банка вносит соответствующую запись в документ, составленный по форме, установленной Банком, и обеспечивает заверение указанной записи своей подписью и подписью Клиента (его доверенного лица).

В специальной комнате осуществляют закладку наличных денег в ячейку. При этом они могут пользоваться техникой, арендованной у банка, для подсчёта денежных купюр.

На закладку денег в ячейку уходит обычно около 1 – 1,5 часа.
В Дополнительном соглашении к Договору аренды прописываются условия доступа к ячейке участников сделки – закладчика и выемщика.

Лица, являющиеся Клиентами по Договору, самостоятельно разграничивают периоды времени своего допуска к сейфу и устанавливают условия допуска к сейфу путем указания в дополнительном соглашении к Договору списка документов. Состав документов, указываемых в дополнительном соглашении к Договору, определяется Клиентами, форма и перечень данных документов Банком не нормируются, за исключением случаев, когда сейф арендован Клиентом для осуществления расчетов по сделкам с недвижимостью, производимых с использованием кредитных средств Банка (ипотечное кредитование).

Закладка денег осуществляется в присутствии обоих сторон.
Стороны могут составить документ – Опись денег – количество, достоинство купюр, общая сумма, заложенных в ячейку, каждому по экземпляру описи и расписаться в них обоим участникам действия.

Потом ячейка закрывается на ключ. Не всякий банк оказывает услуги по хранению ключей. И его должен забрать себе на сохранение один из участников сделки. В конечном счёте, кому будет передан ключ для хранения, решают сами стороны. Как правило, ключ стразу передаётся продавцу, поскольку, все предпологают, что всё пройдёт нормально.

Далее, доступ к ячейке приостанавливается до того времени, пока не будет выдан на руки Договор купли-продажи квартиры со всеми отметками Госреестра о регистрации сделки в установленном порядке.
В таком случае, следующим к ячейке будет допущен продавец квартиры. Он предъявляет указанные в Дополнительном соглашении документы, как правило, это паспорт и Договор купли-продажи квартиры с отметками Росреестра, а также ключ от ячейки.

Обычно банками предусматривается три варианта развития событий.

1). Если сделка прошла нормально. Закладывают обе стороны по сделки, выемку производит только продавец.

2). Если сделка не состоялась и покупатель забирает свои деньги. При этом Дополнительным соглашением может быть предусмотрено, что он получит деньги предъявив паспорт и справку (уведомление, письмо) из Росреестра об отказе в регистрации сделки.

3) Это тот случай, когда происходит обоюдный доступ сторон к ячейке, в любое время срока аренды, по обоюдному согласию и только по предъявлению паспорта для того, чтобы забрать деньги из ячейки. И это не нужно специально предусматривать в Дополнительном соглашении.
Это может быть в случае, если стороны по взаимному согласию договорились отказаться от сделки.

Банк несет ответственность только за сохранность ячейки, а не за ее содержимое. В случае похищения денег из ячейки (и это подтверждено судебной практикой) владельцу наличных денежных средств возмещение потерь банком не производится.

В банке никто не контролирует за добросовестностью поведения участников сделки.
Но, с другой стороны, доступ лиц к ячейке фиксируется в специальном журнале, где они расписываются и сама дверь в сейфовую комнату находится под постоянным видеонаблюдением. Видеозаписи хранятся 5 лет.

Если клиенты банка, одна из сторон сделки или оба участника, не могут лично участвовать в действиях по осуществлению расчётов через ячейку, они вправе привлечь доверенных лиц. Ставки по сделке большие (миллионы денег, дорогостоящее имущество), поэтому об этом нужно позаботиться заранее. Доверенные лица, это, как правило, близкие родственники участника сделки – супруги, родители, дети, братья, сёстры и т.д.

Для этого нужно оформить доверенность у нотариуса для совершения юридических и других действий. Это такие действия, как : - подписывать и подавать соответствующие документы, иметь право доступа, делать закладку денег, делать выемку денег, получать документы в гос.органах и т.д. Вообщем, иметь все те же самые полномочия, что и сторона по договору.

Но, доверитель может ограничить полномочия доверенного лица.

Если участник сделки перестал пользоваться помощью своего доверенного лица, то Клиент обязан подать в Банк письменное заявление о прекращении действия доверенности, выданной третьему лицу для осуществления доступа к сейфу. Доверенность может быть отозвана Клиентом путем подачи письменного заявления о прекращении действия доверенности в Банк. В противном случае Банк не несет ответственности за последствия доступа к сейфу третьего лица, действующего на основании доверенности.

Вот какие корректные формулировки по полномочиям могут предложить в банке для использования их в тексте доверенности:
- право доступа к ИБС;
- право продления срока договора, право уплаты комиссий и других платежей в соответствии с Договором (уплата комиссий осуществляется доверенным лицом в соответствии с Правилами приёма соответствующих комиссий, установленными в Банке;
- правом подписания документов от имени Клиента, в том числе соглашения, направленных на изменение и прекращение Договора;
- совершение иных действий, необходимых для выполнения поручений / условий Договора;
- с правом изменения условий доступа в Дополнительном соглашении к Договору и.т.д.

В МКБ мне разъяснили, что в Дополнительном соглашении можно указать реквизиты документов, при предъявлении которых, лицо (не участник сделки) получает доступ к ячейке и без доверенности. Может быть и такое.

Ячейки используются не только для закладки денег, но и документов. В таком же порядке, как и деньги, в ячейку может быть положены документы, например, Гарантия об освободении квартиры (гарантия выписки). Может быть, зеркальная ячейка под Гарантию или расписку. То есть одновременно происходят закладки в две ячейки – в одну ячейку денег и в другую ячейку Гарантии. После регистрации сделки, продавец забирает деньги, а покупатель из другой ячейки, забирает Гарантию.

До истечения последнего рабочего дня срока аренды сейфа, в случае если срок аренды не продлен в соответствии с п. 3.8 настоящих Правил, Клиент обязан освободить сейф и передать сейф и ключ от сейфа Банку путем подписания с Банком соответствующего акта приёма-передачи индивидуального банковского сейфа. После подписания акта приёма-передачи сейфа Договор считается расторгнутым.

Немного о тарифах. Аренда ячейки на месяц составит около 1.700 руб., комиссия за предоставление особых условий доступа 2.000 руб. За 500 руб. банк предоставит клиентам переговорную комнату. Если при подсчёте денег используется банковская оргтехника, то оплата идёт из расчёта 1.000 руб. за 1.000.000 руб. пересчитанных денег.

Следует отметить тот факт, что бланки, особенно Дополнительных соглашений об установлении особых условий доступа к ячейке, в различных банках могут очень разниться. И могут быть очень непривычные по форме с точки зрения правового документа.

Мне приходилось у сотрудников банка спрашивать, почему бланки этих документов не очень то….Мне отвечали, что при написании конкретного Дополнительного соглашения, они используют специальную программу, заполняют строки в последовательно открывающихся окнах. И они ограничены технически, только в строках прописывают варианты заполнения, ничего своего они написать не могут. Поэтому, по форме, документы бывают не совсем похожи на традиционные Договоры и Соглашения. Но это и понятно, ведь программы для компьютеров пишут не юристы.

Особое внимание сотрудники банков направляют внимание Клиентов на то, чтобы реквизиты Росреестра на Договорах купли-продажи квартиры в Дополнительном Соглашении были прописаны полностью и точно, так как это остаётся единственный документ для доступа продавца к деньгам в ячейке.

Иванов В.Г. июль 2016 г.


в верх



О Б З О Р

Долевое строительство




Определение № № 5-КГ16-47

5. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

    (извлечение)           Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2016 г.    страница 17

                                                                                                              Читать весь текст



в верх